房地产行业数据点评：5月新房、二手房成交放缓 头部房企市占率提升

　5 月新房成交环比回升，二手房成交同比增速放缓根据 数据，30 个大中城市5 月商品房成交面积同比-3.4%、环比+15.4%，同比连续2 个月下滑；1-5 月成交面积累计同比为-2.5%。分城市看，30 个大中城市的一线、二线和三线城市5 月商品房成交面积同比/环比分别为+20.5%/+12.3%、-17.3%/+7.6%和+3.9%/+40%，其中二线城市同比连续3 个月下降；1-5 月累计同比分别为+13.3%、-11.9%、+2%。

    　　从绝对值看，Wind 统计的30 大中城市5 月新房成交面积处于2020 年以来最低水平，与去年4 月基本持平。分城市看，一线城市5 月成交面积高于22 年、24 年同期，三线城市成交回暖且高于24 年同期，但二线城市延续低迷，显著低于24 年同期水平。二手房方面，我们监测的13 个城市5 月成交面积同比+3%，涨幅较上月收窄13pct；1-5 月累计成交面积同比+22%，涨幅较上月回落6pct。

    　　5 月新房狭义库存水平和去化周期小幅回落。根据 数据，5 月末十大城市商品房可售面积为7818 万平米（同比-9.8%、环比-0.4%），去化周期为20 个月，较上月下降3 个月。其中，一线城市可售面积为3064 万平米（同比-14%、环比-0.1%），去化周期为12.7 个月（前值14.9 个月）。

    　　5 月TOP100 房企销售同比下降，头部房企销售门槛和市占率持续提升根据中指研究院数据，TOP100 房企今年1-5 月销售金额（全口径，下同）为14436 亿元（同比-10.8%），销售面积为7221 亿平米（同比-18.4%）；5月单月销售额、销售面积分别为3145 亿元（同比-15.6%）、1578 亿平米（同比-20.3%）。从销售门槛变化看，TOP10、TOP30、TOP50 和TOP100 房企今年1-5 月销售金额门槛分别为433 亿元（同比+8.1%）、104 亿元（同比-14.1%）、71 亿元（同比-10.7%）和25 亿元（同比-27.3%）。从市占率看，TOP10、TOP30 和TOP50 房企1-5 月销售金额占比分别为49%、73.3%和85.3%，同比分别为+0.7pct、-0.1pct 和+0.8pct。从房企来看，TOP10 房企1-5 月销售额同比增长的有4 家，分别是越秀（同比+27%）、华发（同比+21%）、建发（同比+3%）、滨江（同比+0.1%）。单月来看，5 月滨江（同比+30%）、中海（同比+22%）、绿城（同比+10%）销售额同比实现增长。

    　　投资建议

    　　5 月新房和二手房成交继续放缓，政策进一步支持市场“止跌回稳”的必要性上升，我们认为接下来财政政策将继续发力，专项债收购闲置土地和存量房进度有望加快，进而调节市场供求关系。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等。