中国办公楼市场2024年回顾与2025展望 | 2025观点商办暨资管大会演讲

　我今天给大家分享的主题是2024年办公楼市场的回顾和2025年的展望。

　　首先看一下2024年市场的回顾，刚才我听了前几个环节各位重磅级嘉宾的发言，我们的数据和大家的体感其实是差不多的。

　　（PPT）先给大家看这张图，这个是过去10年，从2015年到2024年，大家看到中国主要的10个一二线城市每年的年度新增供应、优质办公楼、净吸纳量和空置率。

　　那么直观来讲，我们看到空置率在一直在往上走，特别是近几年攀升比较快的我们看到剪刀差的缺口在扩大。

　　特别在需求的层面，我们总结了几组数字给大家。

　　一个是我们回到疫情前的话，大家看到这10个城市累计的年均净吸纳量去化是在390万平方米。

　　那么当进入到疫情以后，因为我们在2020年看到一个需求的低谷，但是中国经济在2021年全球独一份，写字楼作为一个强周期的资产类型，我们2021年的净值净吸纳是非常的强。

　　我相信在座的都是非常资深的商业地产人士，大家对这两年市场的热度还是有印象的。

　　然后进入到2022年以后，从需求层面我们看到整个市场一直是在底部区间。那么过去的三年，整体的年均净去化是200万平方米，相当于我们在疫情前的大概一半的水平。

　　这个是大家现在看到的，就是说我们的需求的确是在底部的区间上，所以刚才看到我们中海的张总分享一个中海的上海中心去年能做到6万到7万的净去化的话，其实是一个非常强的成绩。

　　这张图更细的给大家拆解一下，为什么我们看到所谓的净吸纳的指标是在比较低的水平上，不代表市场上没有交易，市场上还是有交易的。

　　但是从交易的结构上大家可以看，从下往上，越往下，它代表的扩张性的需求越强，这是最下面的，我们叫新设立。也就是我们说的新设一个办公室，或者我新开一个分公司，新的办公场所，中间的部分是扩租，这个就是代表我有扩张需求。

　　在往上我们看到比如升级搬迁，然后续租，那么在过去几年一个明确的趋势是我们看到的一个新设立的需求，扩租的需求。

　　2024年来讲，我总结了几组数字，同比新设立和扩租都是在比较明显的下降。2024年我们的搬迁其实挺活跃的，搬迁活跃的其中一个原因是我们租金在降，因为大家在搬迁的时候，能够以更好的租金拿到刚才我们讲的好房子也好、好办公也好，存在这样的搬迁升级的机会。

　　那么其实我们今年一季度的数据比这个要好，一季度我们看到的市场是有所反弹的，过会给大家讲。

　　租金。那么刚才的供需层面，包括租赁结构市场带来的一个比较，我们说不出意料的这个结果，我们看到租金其实处于一个加速下跌的阶段，这个我觉得也毋庸讳言，大家都在这个行业当中。