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今天广州楼市扔下一枚重磅炸弹，全面取消限购、限售、限价，还把首付比例和利率往下压，这波操作堪称“王炸组合拳”。作为20年的老财经人，我得好好跟大家唠唠这背后的门道。
先说政策本身。这次广州直接把限购、限售、限价全砍了，首付比例和利率也跟着降，这相当于给楼市松了三道枷锁。尤其是公积金政策，现在既能提钱付首付，又能接着贷款，这对刚需来说简直是雪中送炭。就拿一个买100万房子的年轻人来说，以前首付可能要30万，现在用公积金提个15万，自己再凑点，压力一下子就小了。
再看市场反应。其实广州早在去年就试点放宽限购，当时120平以上的大户型就不限购了，还支持“卖一买一”“租一买一”，结果二手房成交量直接翻倍。这次全面取消限购，相当于把所有限制都拿掉了，市场预期肯定更积极。就像三元里村的城中村改造，拆迁通知一出来，周边二手房挂牌价都跟着往上蹿，这就是政策预期在起作用。
不过大家也别盲目乐观。虽然政策利好，但市场分化很明显。核心区像天河、越秀，房价一直稳如泰山，天河6月新房均价都到7.8万了，而且还有越秀地产这样的国企在核心区拿地，说明开发商对中心区信心十足。但郊区就不一样了，黄埔、南沙的房价还在波动，尤其是那些远离地铁、配套不足的楼盘，就算政策放宽，也很难有大起色。
对于咱们中长线投资者来说，选对区域比跟风凑热闹更重要。我建议重点关注两类区域：一是核心区的次新房，比如珠江新城、琶洲，这些地方产业密集、人口流入稳定，长期保值没问题；二是旧改重点区域，像柯木塱村，改造后不仅环境变好，配套也会升级，房价潜力大。但要避开那些规划模糊、供应过剩的板块，比如新塘，虽然价格低，但竞争太激烈，很难有超额收益。
最后提醒大家，政策效果需要时间发酵。就像去年全面取消限购后，广州楼市也是先热后稳，四季度才真正企稳。所以别想着今天政策出来明天就涨价，中长线投资得看供需基本面和城市发展潜力。如果你是刚需，现在首付和利率都低，确实是上车的好时机；要是投资，一定要精挑细选，别被短期情绪带偏。